Mietrecht

Im Wesentlichen werden Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit geschlossen. Es ist aber auch möglich Verträge mit einer festen Laufzeit zu vereinbaren. Das Gesetz sieht nach der Mietrechtsreform 3 ausschließliche Befristungsgründe vor:

1. wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen beabsichtigt,
2. wenn er die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen will und die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert würden,
3. wenn die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen (Werkswohnung).

Diese Befristungsgründe müssen jedoch bereits bei Mietvertragsabschluss vereinbart werden.

Zeitmietverträge können lediglich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen.

Sollte ein Befristungsgrund bei Mietvertragsabschluss nicht angegeben sein, so ist die Befristung als solches unwirksam und es handelt sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Eine Pflicht zur Zahlung einer Kaution kann sich nur aus dem Mietvertrag selbst ergeben. Sollte hier nichts vereinbart sein, kann vom Mieter auch keine Sicherheitsleistung verlangt werden. Dem Mieter steht das Recht zu, die Geldsumme in 3 gleichen Teilraten zu zahlen. Eine Nichtzahlung der Kaution kann gem. § 569 Abs. 2 a BGB ggf. zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Seit der Mietrechtsreform, somit ab dem 01.09.2001 muss der Vermieter von Wohnmietraum die Betriebskostenabrechnung nunmehr spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes erteilt haben. Für den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter beweispflichtig. Nach diesem Zeitpunkt kann der Vermieter keine Betriebskostennachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Nach der Rechtsprechung muss er, um einer Verspätung vorzubeugen, auch nach Wegfall des Hinderungsgrundes spätestens nach 3 Monaten die Betriebskostenabrechnung dem Mieter überreicht haben. Darüberhinaus hat grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen, es sei denn die Tragung der Betriebskosten ist mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt worden, wie es in dem Wohnraummietrecht üblich ist.

Die Kappungsgrenze ist seit der Mietrechtsreform von 30 % auf 20 % gesenkt worden. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete daher nur noch um maximal 20 % erhöhen. Wenn für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert, ist der Vermieter an diesen als Begründungsmittel für die Mieterhöhung gebunden. Sollte ein Mietspiegel nicht vorliegen muss sich der Vermieter auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aber auf Nennung von 3 vergleichbaren Wohnungen beziehen.

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen Modernisierung erweitert worden. Nunmehr gilt die so genannte Modernisierungsumlage in Höhe von 11 %, die auf die Mieter umgelegt werden können für alle Maßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen.
Kündigungsfrist

Der Mieter kann unbefristete Wohnraummietverhältnisse nach neuem Mietrecht mit einer 3 Monatsfrist kündigen, ganz egal, wie lange er bereits in den Mieträumen wohnt. Beim Vermieter von Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung um jeweils 3 Monate.

1. Erfüllungsanspruch
   Entdeckt der Mieter einen Mangel der Mietwohnung, so muss er den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen und zur Mängelbeseitigung auffordern. In der Aufforderung des Mieters, die bestehenden Mängel zu beseitigen, sind diese möglichst genau zu spezifizieren. Hierbei sollte dem Vermieter zur Mängelbeseitigung sodann eine datumsmäßig bestimmte Frist gesetzt werden. Die Art der Instandsetzung und die Frage, mit welchen Mitteln der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommt, ist jedoch allein Sache des Vermieters.Will der Vermieter dem Mängelbeseitigungsanspruch sodann nachkommen, so hat der Mieter Einwirkungen auf die Mietsache, die zur Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen erforderlich sind, zu dulden. Hierbei ist der Vermieter jedoch nicht berechtigt die Mieträume im Zuge der Instandsetzung gegen den Willen des Mieter umzugestalten. Lehnt der Mieter die vom Vermieter angestrebte Mangelbeseitigung ab oder verhindert er sie, verliert er sein Minderungsrecht.
2. Zurückbehaltungsrecht
   Als Druckmittel gegenüber dem Vermieter ist der Mieter berechtigt die Zahlung der Miete über den Teil des Mietzinses, den er wegen der zulässigen Minderung nicht mehr zahlen muss, bis zur endgültigen und ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung zu verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht kann bis zum 3 bis 5fachen Betrag der Minderungsquote ausgeübt werden. Der zurückgehaltene Betrag muss jedoch bei vollständiger Mängelbeseitigung sodann an den Vermieter gezahlt werden, da es sich hierbei um ein reines Druckmittel handelt.
3. Minderung der Miete
   Bei Vorliegen von Mängel ist der Mietzins kraft Gesetzes gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung durch einen Mangel beeinträchtigt ist. Nach Mitteilung der Mängel an den Vermieter ist der Mieter daher berechtigt von dem Zeitpunkt, in dem der Mietmangel aufgetreten ist und die Mitteilung erfolgt ist bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Behebung des Mangels den Mietzins zu mindern. Die Minderung kann durch Einbehalten eines bestimmten Betrages der Miete oder durch Zahlung der vollständigen Miete unter Vorbehalt erfolgen. Zur Berechnung der Mietminderung sind folgende Kriterien maßgeblich: Art und Umfang der Beeinträchtigung für den vertragsgemäßen Gebrauch, Jahreszeit, zeitlicher Umfang des Mangels, baulicher oder optischer Mangel etc. (siehe auch Mietmängeltabelle).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW – RR 03, 442) müssen Betriebskostenabrechnungen für den Mieter verständlich sein.

Auch ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Möglichkeit haben, die vorgelegte Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die 4 wichtigsten Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung:

1. Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Hier sollen übersichtlich die einzelnen Abrechnungspositionen aufgegliedert werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet werden
2. Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
3. Berechnung des Anteils des Mieters
4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten liegt in den seltensten Fällen in der Praxis vor. Teilweise werden bereits die oben genannten Mindestvoraussetzungen nicht beachtet. Durch die Rechtsprechung wurden jedoch weitere rechtliche und materielle Voraussetzungen entwickelt, die von vielen Vermietern und teilweise auch Hausverwaltungen nicht erfüllt werden.

Aus diesem Grunde sollte jede Betriebskostenabrechnung auf ihre ordnungsgemäße Vollständigkeit überprüft werden. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung gerechtfertigter bzw. der Abwehr von ungerechtfertigten Nachzahlungsansprüchen, die sich aus der Abrechnung ergeben.

Hierzu ist anzumerken, dass eine Abrechnung erst dann fällig ist und bezahlt werden muss, wenn sie auch prüfbar ist.