Mietrecht

Mietvertrag

Informationen zum Mietvertrag

Zustandekommen

Durch den Mietvertrag wird das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter begründet. Es kommt dadurch zu Stande, dass das abgegebene Angebot zum Abschluss des Mietvertrages von der anderen Partei angekommen wird. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr ist gemäß § 550 Abs. 1 BGB Schriftform erforderlich. Ist eine Einigung erzielt, so hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und in diesem Zustand während der Mietzeit zu belassen und die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses.

Zeitmietvertrag

Im Wesentlichen werden Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit geschlossen. Es ist aber auch möglich Verträge mit einer festen Laufzeit zu vereinbaren. Das Gesetz sieht nach der Mietrechtsreform 3 ausschließliche Befristungsgründe vor:

  1. wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen beabsichtigt,
  2. wenn er die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen will und die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert würden,
  3. wenn die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sollen (Werkswohnung).

Diese Befristungsgründe müssen jedoch bereits bei Mietvertragsabschluss vereinbart werden.

Zeitmietverträge können lediglich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen.

Sollte ein Befristungsgrund bei Mietvertragsabschluss nicht angegeben sein, so ist die Befristung als solches unwirksam und es handelt sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Kaution

Eine Pflicht zur Zahlung einer Kaution kann sich nur aus dem Mietvertrag selbst ergeben. Sollte hier nichts vereinbart sein, kann vom Mieter auch keine Sicherheitsleistung verlangt werden. Dem Mieter steht das Recht zu, die Geldsumme in 3 gleichen Teilraten zu zahlen. Eine Nichtzahlung der Kaution kann gem. § 569 Abs. 2 a BGB ggf. zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Betriebskosten

Seit der Mietrechtsreform, somit ab dem 01.09.2001 muss der Vermieter von Wohnmietraum die Betriebskostenabrechnung nunmehr spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes erteilt haben. Für den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter beweispflichtig. Nach diesem Zeitpunkt kann der Vermieter keine Betriebskostennachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Nach der Rechtsprechung muss er, um einer Verspätung vorzubeugen, auch nach Wegfall des Hinderungsgrundes spätestens nach 3 Monaten die Betriebskostenabrechnung dem Mieter überreicht haben. Darüberhinaus hat grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen, es sei denn die Tragung der Betriebskosten ist mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt worden, wie es in dem Wohnraummietrecht üblich ist.

Mieterhöhung

Die Kappungsgrenze ist seit der Mietrechtsreform von 30 % auf 20 % gesenkt worden. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete daher nur noch um maximal 20 % erhöhen. Wenn für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert, ist der Vermieter an diesen als Begründungsmittel für die Mieterhöhung gebunden. Sollte ein Mietspiegel nicht vorliegen muss sich der Vermieter auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aber auf Nennung von 3 vergleichbaren Wohnungen beziehen.

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen Modernisierung erweitert worden. Nunmehr gilt die so genannte Modernisierungsumlage in Höhe von 11 %, die auf die Mieter umgelegt werden können für alle Maßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen.
Kündigungsfrist

Der Mieter kann unbefristete Wohnraummietverhältnisse nach neuem Mietrecht mit einer 3 Monatsfrist kündigen, ganz egal, wie lange er bereits in den Mieträumen wohnt. Beim Vermieter von Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung um jeweils 3 Monate.

Ansprüche des Mieters wegen Wohnungsmängel

  1. Erfüllungsanspruch
    Entdeckt der Mieter einen Mangel der Mietwohnung, so muss er den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen und zur Mängelbeseitigung auffordern. In der Aufforderung des Mieters, die bestehenden Mängel zu beseitigen, sind diese möglichst genau zu spezifizieren. Hierbei sollte dem Vermieter zur Mängelbeseitigung sodann eine datumsmäßig bestimmte Frist gesetzt werden. Die Art der Instandsetzung und die Frage, mit welchen Mitteln der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommt, ist jedoch allein Sache des Vermieters.Will der Vermieter dem Mängelbeseitigungsanspruch sodann nachkommen, so hat der Mieter Einwirkungen auf die Mietsache, die zur Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen erforderlich sind, zu dulden. Hierbei ist der Vermieter jedoch nicht berechtigt die Mieträume im Zuge der Instandsetzung gegen den Willen des Mieter umzugestalten. Lehnt der Mieter die vom Vermieter angestrebte Mangelbeseitigung ab oder verhindert er sie, verliert er sein Minderungsrecht.
  2. Zurückbehaltungsrecht
    Als Druckmittel gegenüber dem Vermieter ist der Mieter berechtigt die Zahlung der Miete über den Teil des Mietzinses, den er wegen der zulässigen Minderung nicht mehr zahlen muss, bis zur endgültigen und ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung zu verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht kann bis zum 3 bis 5fachen Betrag der Minderungsquote ausgeübt werden. Der zurückgehaltene Betrag muss jedoch bei vollständiger Mängelbeseitigung sodann an den Vermieter gezahlt werden, da es sich hierbei um ein reines Druckmittel handelt.
  3. Minderung der Miete
    Bei Vorliegen von Mängel ist der Mietzins kraft Gesetzes gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung durch einen Mangel beeinträchtigt ist. Nach Mitteilung der Mängel an den Vermieter ist der Mieter daher berechtigt von dem Zeitpunkt, in dem der Mietmangel aufgetreten ist und die Mitteilung erfolgt ist bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Behebung des Mangels den Mietzins zu mindern. Die Minderung kann durch Einbehalten eines bestimmten Betrages der Miete oder durch Zahlung der vollständigen Miete unter Vorbehalt erfolgen. Zur Berechnung der Mietminderung sind folgende Kriterien maßgeblich: Art und Umfang der Beeinträchtigung für den vertragsgemäßen Gebrauch, Jahreszeit, zeitlicher Umfang des Mangels, baulicher oder optischer Mangel etc. (siehe auch Mietmängeltabelle).

Betriebskostenabrechnung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW – RR 03, 442) müssen Betriebskostenabrechnungen für den Mieter verständlich sein.

Auch ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Möglichkeit haben, die vorgelegte Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die 4 wichtigsten Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung:

  1. Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Hier sollen übersichtlich die einzelnen Abrechnungspositionen aufgegliedert werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet werden
  2. Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
  3. Berechnung des Anteils des Mieters
  4. Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten liegt in den seltensten Fällen in der Praxis vor. Teilweise werden bereits die oben genannten Mindestvoraussetzungen nicht beachtet. Durch die Rechtsprechung wurden jedoch weitere rechtliche und materielle Voraussetzungen entwickelt, die von vielen Vermietern und teilweise auch Hausverwaltungen nicht erfüllt werden.

Aus diesem Grunde sollte jede Betriebskostenabrechnung auf ihre ordnungsgemäße Vollständigkeit überprüft werden. Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung gerechtfertigter bzw. der Abwehr von ungerechtfertigten Nachzahlungsansprüchen, die sich aus der Abrechnung ergeben.

Hierzu ist anzumerken, dass eine Abrechnung erst dann fällig ist und bezahlt werden muss, wenn sie auch prüfbar ist.

Rechtsanwalt
Marco Vogt

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Strafrecht
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Mietübersichten

Die nachfolgenden Übersichten geben einen Überblick über das Mietpreisniveau in verschiedenen Gemeinden des Landkreises Schaumburg; es handelt sich nicht um einen gesetzlich definierten Mietspiegel.

Grundlage der Übersichten bilden die Mietpreise, die im Rahmen der Erfassung für die Kaufpreissammlung und der Erstellung von Verkehrsgutachten erfasst worden sind.

Objektspezifische Qualitätsmerkmale wie Ausstattung, Lage, Alter und genaue Wohnfläche sind in den folgenden Übersichten nur standardisiert berücksichtigt worden. Diese Übersichten sind somit ein Anhalt für die Höhe der Mieten, bezogen auf den m²-Preis der Wohnfläche.

Weiterhin sind die Übersichten nur in Verbindung mit folgenden Hinweisen zu verwenden:

  • Die Mietübersichten enthalten als „Mietwerte“ monatliche Durchschnittswerte bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche für die Gesamtmiete. Die Miete enthält keine Nebenkosten für Heizung und Warmwasser und keine Betriebskosten, ist also die Nettokaltmiete. Kosten für Garagen bzw. Einstellplätze sind ebenfalls mit Bestandteil der Miete. Die Standardabweichung der angegebenen durchschnittlichen Mietwerte beträgt bis zu ± 0,25 Euro/m².
  • Die Angaben in den Mietübersichten beziehen sich auf den 01.01.2004. Sie stellen nur eine Orientierungshilfe dar, die den Marktteilnehmern (Vertragspartnern) auf dem Wohnungsmarkt die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen ortsüblicher Entgelte und unter Berücksichtigung der spezifischen Größe, Ausstattung und Lage, die Mietpreisbildung zu erleichtern.
  • Zur erfassten Wohnfläche gehören nicht die Flächen von Keller, Waschküche, Dachböden, Trockenräumen und Abstellräumen außerhalb der Wohnung, da diese im Quadratmetermietpreis enthalten sind.
  • Spezielle Ausstattungsmerkmale einzelner Wohnungen, die unter dem Standard liegen (z. B. Ofenheizung, schlechterer Wohnzuschnitt, Lagemängel usw.), können zu Abschlägen, über dem angegebenen Standard liegende Ausstattungsmerkmale (zusätzliche sanitäre Ausstattung, Kamin/Kachelofen, Einbauküche usw.) können dagegen zu Zuschlägen in Bezug auf die angegebenen Durchschnittswerte führen; insbesondere das technische Merkmal „Wärmeschutz“ gemäß der Verordnung von 1995 und folgende sind hierbei zu berücksichtigen. Differenzierte Aussagen über Zu- oder Abschläge können – aufgrund der hier ausgewerteten Mieten – nicht getroffen werden.
  • In der statistischen Auswertung der erfassten Mieten der Kaufpreissammlung sind sowohl Wohnflächen geringfügig kleiner als 40 m² als auch Wohnflächen geringfügig größer als 100 m² (in jedoch zahlenmäßig unbedeuteter Anzahl) berücksichtigt worden. Mieten sind zusammengefasst nachgewiesen, wenn eine Klassifizierung nach Gemeindeteilen, Wohnfläche und/oder Bauepoche aufgrund der zur Zeit vorliegenden Analyse nicht möglich war.
  • Die für das Berichtsjahr erstellte Mietübersicht beinhaltet nicht ausschließlich die Auswertung von in 2003 abgeschlossenen Neuverträgen, sondern auch von weiterhin bestehenden Verträgen aus früheren Jahren. Es wurden jedoch keine Mieten berücksichtigt, deren Mietabschlüsse länger als 4 Jahre zurückliegen und die nicht durch Mieterhöhungen innerhalb der letzten 4 Jahre angepasst worden sind.

In den nachfolgenden Tabellen sind die monatlichen Mietwerte als Nettokaltmiete in Euro pro m² angegeben, wobei eine durchschnittliche Ausstattung mit Sammelheizung, Bad/Dusche und WC als Standard zugrunde gelegt ist.

Für die Mietübersichten wurden ca. 1.000 Mietangaben verschiedener Quellen aus dem Jahre erfasst und ausgewertet.

Stadt Rinteln

Gemeindeteil Bauepoche
bis 1948 1949 – 1970 1971-1994 ab 1995
Wohnfläche (m²)
40 – 46 65 – 100 40 – 64 65 – 100 60 – 64 65 – 100 40 – 64 65 – 100
Stadtkern Rinteln mit angrenzenden Wohngebieten 3,50 4,25 4,20 4,85 4,55 5,05 5,00
Übrige Wohngebiete im Ortsteil Rinteln mit Todenmann und Steinbergen 3,65 4,20 4,15 4,90 4,50 5,05 4,90
Ortsteile 3,35 3,75 4,20 4,75

(Mietwert in Euro/m²)

Die Ortsteile sind: Ahe, Deckbergen, Engern, Exten, Friedrichswald, Goldbeck, Hohenrode, Kohlenstädt, Krankenhagen, Möllenbeck, Schaumburg, Strücken, Uchtdorf, Volksen, Wennenkamp und Westendorf.

Stadt Stadthagen

Gemeindeteil Bauepoche
bis 1948 1949 – 1970 1971-1994 ab 1995
Wohnfläche (m²)
40 – 46 65 – 100 40 – 64 65 – 100 60 – 64 65 – 100 40 – 64 65 – 100
Stadt Stadthagen 3,45 4,35 4,20 4,85 4,75 5,45 5,15
Ortsteile 3,40 3,95 4,75 5,00

(Mietwert in Euro/m²)

Stadt Bückeburg

Gemeindeteil

Bauepoche
bis 1948 1949 – 1970 1971-1994 ab 1995
Wohnfläche (m²)
40 – 46 65 – 100 40 – 64 65 – 100 60 – 64 65 – 100 40 – 64 65 – 100

Stadt Bückeburg

3,40 4,25 4,15 4,90 4,70 5,60 5,60

Ortsteile

3,40 4,05 4,65 5,10

(Mietwert in Euro/m²)

Mietmängel von A - Z

Abstellkammer Schimmel an Außenwand 10% AG Steinfurt WM 1977, 256
Abwasserrückstau in Badewanne 3% LG Wuppertal WM 1996, 468
Asylanten im Nachbarhaus 0% AG Gronau NJW 1991, 2494
Ausblick durch Balkonausbau beschränkt 10% AG Hamburg WM 2002, 486
Badewanne nicht nutzbar 20% AG Goslar WM 1974, 53
Balkon nicht nutzbar 3% LG Berlin MM 1986 Nr. 9, 27
Briefkasten zu klein für DIN A4 Format 0,5% LG Berlin MM 1990, 261
Baulärm im Neubaugebiet 25% AG Darmstadt WM 1984, 245
Dusche nicht nutzbar 1/6 AG Köln WM 1987, 271
Elektrische Anlage funktionsuntüchtig 100% AG Neuköln MM 1988, 151
Fenster mangelhaft 20% LG Berlin WM 1994, 464

Feuchtigkeitsschäden

– Schimmelbefall in mehreren Räumen infolge Feuchtigkeit

– Feuchtigkeit in Wohnung

– vollständige Durchfeuchtung einer Dreizimmerwohnung

10% AG Darmstadt WuM 1980, 129

20% AG Köln WuM 1974, 241

mit modrigem Schimmelpilzbefall 80% LG Berlin GE 1991, 625
Fliesenfugen heraus gebrochen 2% LG Berlin GE 1996, 471
Frettchengeruch aus Nachbarwohnung 33% AG Köln WM 1989, 234
Gaststättenlärm bis nach 1.00 Uhr 37% AG Rheine WM 1985, 260
Graffiti 0% AG Leipzig WM 2001, 237
Haustür nicht abschließbar 5% AG Köln WM 1978, 126
Heizungsausfall im Winter bis 100% LG Berlin GE 1992, 1213
Hochwasser (bei Überschwemmung) 100% AG Friedberg WM 1995, 393
Kamin nicht nutzbar im Winter 5% LG Karlsruhe WM 87, 382
Klopfgeräusche in Zentralheizung 17% LG Darmstadt WM 1980, 52
Küchenspüle undicht 5% LG Berlin GE 1996, 471
Lärm durch kindestypisches Verhalten 0% AG Hannover WM 1987, 218

Lärm durch Baulärm, der von einem Nachbargrundstück

ausgeht und länger andauert

3% AG Tiergarten GE 1991, 579

Lärm bei Errichtung eines Parkplatzes in unmittelbarer Nähe

von Wohn- und Schlafzimmer

5% AG Spandau MM 2000, 178

bei vermeidbarem Kinderlärm innerhalb der allgemeinen

Ruhezeiten

10% AG Neuss WuM 1988, 264
Mottenbefall 25% AG Bremen WM 2002, 215
Mülltonnen ständig überfüllt 5% AG Potsdamm WM 1996, 760
Nebenräume nicht nutzbar 20% LG Köln WM 1993, 670
Ofen leistet nur 75% im Wohnzimmer 10% AG Schöneberg GE 1990, 661
Parkplatz durch Falschparker besetzt 100% der Stellplatzmiete LG Köln WM 76
Ratten im Hof 10% AG Aachen WM 2000, 379
Rollläden schwergängig 5% AG Warendorf WM 2000, 379
Schimmelbefall in allen Räumen in Neubau 75% LG Köln 9 S 25/2000
Telefonanschluss fehlt 5% LG Berlin GE 1998, 1275
Toilette nicht nutzbar 80% LG Berlin MM 1988, 21
Unbenutzbarkeit d. Wohnung durch Umbau 100% AG Köln ZMR 1980, 87
Verwahrlosung des Hauses 5% AG Kiel WM 1991, 343
Wände feucht, Nutzung eingeschränkt 50% LG Berlin GE 1991, 573
Zugluft 20% LG Kassel WM 1988, 108
Zutrittsverweigerung für Lebensgefährten 100% LG Gießen ZMR 2000, 385